こんにちは。建築歴20年以上の現場代理人、芯（シン）です。
「土地があるなら、アパートを建てれば安定収入になりますよ」
この言葉、土地を持っている方なら一度は聞いたことがあるのではないでしょうか。
土地活用の業者が最もよく提案するのが、アパート・マンション経営です。
確かに、うまくいけば毎月安定した家賃収入が入ります。節税効果もあります。土地を手放さずに収益化できます。
でも、言わなければならないことがあります。
アパート経営は、業者が説明するほど簡単ではありません。
今回は「始める前に絶対に知っておくべきリスク」を、包み隠さずお伝えします。これを読んでそれでも「やりたい」と思えたなら、前向きに検討してください。
リスク① 空室リスク
アパート経営で最も深刻なリスクが「空室」です。
入居者がいなければ、家賃収入はゼロです。しかしローンの返済・固定資産税・管理費・修繕費は、空室でも毎月かかり続けます。
現実の空室率を知っていますか？
業者が提示する収支計画は「満室想定」で作られていることがほとんどです。しかし、全国の賃貸住宅の空室率は平均で20〜30%と言われています。
つまり、10室あれば常に2〜3室は空いている計算です。
空室が発生しやすい状況
- 周辺に競合物件が多い
- 人口が減っているエリア
- 築年数が古くなってきた
- 設備が古く、新しい物件に負ける
確認すべきこと
業者に「空室率20%・30%で計算した場合の収支はどうなりますか？」と必ず聞いてください。
リスク② 修繕・維持費リスク
建物は必ず老朽化します。アパート経営では、建築費用だけでなく長期的な修繕費用も計算に入れなければなりません。
主な修繕・維持費の目安（大きさによる）
- 外壁塗装（10〜15年ごと）：100〜300万円程度
- 屋根補修（10〜15年ごと）：50〜150万円程度
- 給湯器交換（10〜15年ごと）：1台あたり10〜20万円
- エアコン交換（10〜15年ごと）：1台あたり10〜15万円
- 室内リフォーム（入居者が退去するたび）：1部屋あたり30〜100万円
- 大規模修繕（30年目前後）：数百万円〜
これらを含めた「長期収支計画」を業者に出してもらうことが必須です。
修繕費の積み立てを忘れない
毎月の家賃収入の10〜15%を修繕積立として確保しておくことが、長期経営のセオリーです。
リスク③ 金利上昇リスク
アパート建築は多くの場合、数千万円〜数億円の銀行ローンを組みます。
変動金利でローンを組んだ場合、将来金利が上昇すると毎月の返済額が増えます。現在の金利が永続する保証はどこにもありません。
確認すべきこと
- 固定金利と変動金利、どちらで借りるかを慎重に検討する
- 金利が1〜2%上昇した場合の返済額の変化を計算してもらう
- 返済期間中に修繕費・空室が重なった場合のシミュレーションをしてもらう
リスク④ 建築コスト上昇リスク
近年、建築資材の価格と人件費が大幅に上昇しています。
10年前のアパート建築費用と現在の費用は全く異なります。建築コストが上がると、同じ家賃収入でも収益率が下がります。
また、「建築費を安く抑えた」結果として品質が低い建物になり、入居者が集まらない・早期に修繕が必要になるというケースもあります。
安さだけで選ばないことが、長期的に見て重要です。
リスク⑤ 入居者トラブルリスク
アパート経営は「物を貸す」だけでなく、「人と関わる」ビジネスです。
実際に起きるトラブル
- 家賃の滞納
- 近隣住民とのトラブル（騒音・ゴミ出しなど）
- 退去時の原状回復トラブル
- 孤独死・事故物件化
- 無断ペット飼育・無断同居
管理会社に委託することでリスクは軽減できますが、管理委託費（家賃の5〜10%程度）がかかります。また、管理会社に任せきりにしていると問題が大きくなってから気づくケースもあります。
リスク⑥ 出口戦略リスク
「アパートを建てたはいいが、将来どうするか」を考えていないオーナーが非常に多いです。
30〜40年後に何が起きるか
- 建物が老朽化して入居者が集まらなくなる
- 建て替えには再び数千万円以上が必要
- 売却しようとしても、古いアパートは買い手がつきにくい
- 解体費用だけで数百万円かかる
アパート経営を始める前に「30年後・40年後をどうするか」まで考えておくことが重要です。
業者が説明しない「本当の収支」
業者が提示する収支計画と、実際の収支は大きく異なることがあります。
収支計画によくある5つの落とし穴
- 満室想定で計算している → 実態は空室率20〜30%で計算すべき
- 管理費・修繕費が低く見積もられている → 長期の修繕積立を含めて計算すべき
- 金利上昇を想定していない → 金利1〜2%上昇時のシミュレーションも必要
- 建て替え・解体費用が含まれていない → 30〜40年後のコストまで含めた計算が必要
- 所得税・住民税の増加を考慮していない → 家賃収入は所得として課税されます
「表面利回り」と「実質利回り」の違いを理解してください
- 表面利回り＝年間家賃収入 ÷ 建築費用 × 100
- 実質利回り＝（年間家賃収入 − 諸経費）÷ 建築費用 × 100
業者がアピールするのはほぼ「表面利回り」です。経費を引いた「実質利回り」で計算すると、数字は大きく変わります。
それでもアパート経営を検討するなら
リスクを理解した上でアパート経営を検討したいという方へ、最低限確認すべきことをお伝えします。
① エリアの需要を自分で確認する
周辺の賃貸物件の空室状況を実際に見て回る。管理会社に「このエリアの賃貸需要はどうですか？」と聞く（建設業者ではなく管理会社に聞くのがポイント）。
② 複数の業者から提案を受ける
1社の提案だけで決めない。最低3社から提案を受けて比較する。
③ 第三者の専門家に相談する
ファイナンシャルプランナーや不動産コンサルタント（建設会社とは利害関係のない人）に収支計画を見てもらう。
④ 「最悪のシナリオ」で計算する
空室率30%・金利上昇・大規模修繕が重なった場合でも、家計が破綻しないかを確認する。
アパート経営検討前のチェックリスト
- 空室率20〜30%での収支シミュレーションを確認した
- 長期修繕費用を含めた30年間の収支計画を確認した
- 金利上昇時のシミュレーションを確認した
- 表面利回りではなく実質利回りで計算した
- 周辺エリアの賃貸需要を自分で確認した
- 複数の業者から提案を受けて比較した
- 建設会社と利害関係のない第三者に相談した
- 最悪のシナリオでも家計が成立するか確認した
- 30〜40年後の出口戦略を考えた
全てチェックできてから、最終判断をしてください。
まとめ
アパート経営はうまくいけば長期安定収入になります。しかし、正しく計画しなければ「毎月赤字のローン地獄」になるリスクも現実にあります。
業者は建物を建てることで利益を得ます。あなたの将来の収支に責任を持つのはあなた自身です。
「土地があるから」「業者に勧められたから」という理由だけで始めるのは危険です。リスクを正しく理解した上で、自分の状況に合った判断をしてください。
そもそも「信頼できる土地活用業者をどう見分けるか」については、次の記事で詳しく解説しています。
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